買二手房就是看好它的快速入住，以及成熟的配套。但是，二手房交易中，因房屋質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等產(chǎn)生的糾紛比較多。中介并不會(huì)為你分擔(dān)壓力，都要你自己去面對(duì)。為了減少糾紛，二手房的實(shí)地看房很重要。今天，就和大家分享一下二手房實(shí)地看房的核心技巧。

1、看房屋本身?xiàng)l件 

（1）建筑類型

查看房屋所在建筑是板樓還是塔樓？板樓一般是采光通風(fēng)好的南北通透戶型。塔樓內(nèi)部改造靈活性好、高層建筑視野好。

（2）房屋年齡

通過(guò)房本查看房屋建成年代。它關(guān)系到房屋老舊程度、居住體驗(yàn)以及貸款年限。房齡越老，貸款年限越短。

（3）戶型結(jié)構(gòu)

對(duì)比查看一下房屋最原始的戶型圖，看看是否有改動(dòng)過(guò)的地方，比如是否非法拆掉承重墻。房屋自然采光、通風(fēng)效果如何，格局是否方正，房間有無(wú)缺角情況，開間進(jìn)深比是否合適、動(dòng)靜分區(qū)是否良好。各個(gè)功能分區(qū)的面積大小及尺寸是否合適，是否明廚明衛(wèi)等。

（4）樓層高度

樓層高度通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。樓層凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。普通住宅的層高一般為2.8米。

（5）所在樓層

對(duì)于普通的6層板樓來(lái)說(shuō)，樓層由好到差的排序是3＞4＞5＞2＞1＞6

對(duì)于塔樓來(lái)說(shuō)，一般中高層＞頂層＞底層。

（6）使用面積

房率是指套內(nèi)建筑面積與銷售面積之比。一般普通板樓得房率能有85%，而塔樓得房率普遍在75%到80%之間。在建筑面積相同情況下，板樓實(shí)際使用面積會(huì)比塔樓要大。

（7）房屋質(zhì)量

看看房屋的墻上有無(wú)水漬等漏水的痕跡；看墻面、地面有無(wú)起殼、開裂的情況；天花板是否有水漬、水管是否漏水、老化；用小錘子輕敲地面和墻面，看看是否有空鼓的現(xiàn)象；檢查門窗的五金是否生銹，開關(guān)門／窗是否靈活；檢查各個(gè)下水管是否有堵塞的現(xiàn)象；試下房屋的隔音效果如何。

房屋是精裝還是簡(jiǎn)裝，裝修質(zhì)量如何，購(gòu)買時(shí)裝修、家具、家電等是否包括在內(nèi)。并一定要體現(xiàn)在合同中。

（8）雨天看房

下過(guò)大雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無(wú)遺。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

（9）稅費(fèi)計(jì)算

滿兩年可以免增值稅、滿五唯一可以免個(gè)稅。

2、 小區(qū)內(nèi)部條件 

（1）聊天攀談

和小區(qū)管理員、警衛(wèi)和住戶聊天。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。業(yè)主群體決定小區(qū)整體水平，影響生活品質(zhì)。

（2）小區(qū)物業(yè)

小區(qū)供水水質(zhì)如何、水壓多少；供電容量多少、用電高峰期是否斷電；物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、寬帶費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和充繳方式；電梯使用年限、維修期限、梯戶配比；樓梯有無(wú)堆積雜物、消防通道是否暢通；垃圾處理狀況如何，夜晚是否有噪聲污染；冬季取暖情況等。

（3）夜晚看房

夜晚看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況只有在晚上才能得到的確切信息。

（4）小區(qū)環(huán)境

看小區(qū)的整體環(huán)境如何，是否干凈、整潔、衛(wèi)生?？葱^(qū)內(nèi)部的休閑配套設(shè)施，是否美觀、實(shí)用、安全。觀察小區(qū)附近的灰塵多不多，小區(qū)內(nèi)部是否比較吵鬧等。

（5）停車位數(shù)

在人口密集小區(qū)，停車位一直是老大年問(wèn)題。誰(shuí)也不想停好車再走上20分鐘才到家。因此，有空余的車位，且有良好的安保監(jiān)控是特別重要的。

（6）綠地率

綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。有嚴(yán)格的計(jì)算要求，不應(yīng)該低于30%的標(biāo)準(zhǔn)。

（7）樓間距

樓間距大小影響采光和私密性。

3、周邊配套 

（1）公共設(shè)施地鐵、公交站、超市、醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全；

（2）有無(wú)對(duì)口學(xué)校；

（3）是否靠近廣場(chǎng)或大馬路，有無(wú)噪音問(wèn)題。

（4）所在區(qū)域治安環(huán)境的好壞。