突如其來的疫情，為平日里繁忙的都市生活按下了暫停鍵。出于對(duì)防疫形勢(shì)的綜合考量，多數(shù)人響應(yīng)國(guó)家號(hào)召居家不出，往日的N點(diǎn)N線，聚焦于一點(diǎn)之上。如果說疫情是一塊試金石，那么，它所考驗(yàn)的絕不僅是平日業(yè)主更為關(guān)注的住宅硬件配置和建筑品質(zhì)，更是自己所在住宅區(qū)在危急時(shí)刻能夠給予業(yè)主的服務(wù)品質(zhì)與安心體驗(yàn)，這就是住宅區(qū)的軟實(shí)力——物業(yè)服務(wù)。

一個(gè)好的物業(yè)，可以說直接影響你的生活品質(zhì)。你愿意住在一個(gè)沒有任何安保措施、和沒有任何維護(hù)的小區(qū)嗎？隨著人們對(duì)品質(zhì)生活的追求越來越高，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的高要求也是與日俱增。好的物業(yè)公司，尤其是在危機(jī)來臨之時(shí)，可以讓居住環(huán)境更加優(yōu)美、更加安全可靠。然而，往往現(xiàn)在很多人在買房的過程中忽視了這一點(diǎn)，不會(huì)去仔細(xì)考量物業(yè)的專業(yè)性和服務(wù)是不是夠好。也有很多人是因?yàn)樵诂F(xiàn)在如此高的房?jī)r(jià)面前根本沒有時(shí)間去考慮物業(yè)的選擇問題。

1、何為物業(yè)，物業(yè)公司又是干什么的？

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。簡(jiǎn)單來說，物業(yè)就是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以申請(qǐng)更換物業(yè)公司。

2、物業(yè)管理包含哪些方面？

物業(yè)管理除了一些日常的管理，幫助業(yè)主對(duì)房屋以及房屋的設(shè)備進(jìn)行維修和管理，以充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，并且定期整治小區(qū)衛(wèi)生，為業(yè)主打造舒適的生活環(huán)境之外，還需要提供以下這些服務(wù)：（1）治安環(huán)境的管理；維護(hù)小區(qū)人身、財(cái)產(chǎn)以及設(shè)施設(shè)備、建筑的安全是物業(yè)管理的基本要求。（2）公共設(shè)施管理；供水、供熱、供氣、供電、通訊、郵電等市政設(shè)施的管理也在物業(yè)公司的管理范圍之內(nèi)，他們需保證這些設(shè)施的正常運(yùn)作，并對(duì)這些設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。（3）車輛交通管理；對(duì)小區(qū)車位管理，合理安排小區(qū)車位。如果業(yè)主有找不到車位的情況可以找物業(yè)幫忙解決。（4）小區(qū)景觀環(huán)境的維護(hù)和治理；對(duì)小區(qū)景觀設(shè)施設(shè)備，樹木的種植維護(hù)，以及活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，都是物業(yè)管理的范圍。（5）具有針對(duì)性和委托性的服務(wù)；比如小區(qū)里面的送報(bào)紙、收快遞等等的日常生活服務(wù)。

3、物業(yè)費(fèi)用的收取和包含的明細(xì)

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。收取費(fèi)用一般是按小區(qū)的等級(jí)根據(jù)面積的大小收取的。一般在銷售房產(chǎn)的時(shí)候就已經(jīng)標(biāo)明的物業(yè)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

那哪些情況下，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)或者說少交物業(yè)費(fèi)呢？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。

(2)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)超過指導(dǎo)價(jià)的部分可以拒交。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。

(4)物業(yè)存在霸王條款的，業(yè)主可以拒交。比如前期物業(yè)有沒有經(jīng)過與業(yè)主協(xié)商訂立合同，還是自己?jiǎn)为?dú)訂立合同。

(5)物業(yè)沒有履行合同的，比如沒有按全同要求定期清理下水道。

但現(xiàn)在很多樓盤將物業(yè)費(fèi)和交房掛鉤，如果不繳納物業(yè)費(fèi)就不能獲取房子的鑰匙。比如之前在南京就發(fā)生過這樣的糾紛，某業(yè)主2013年購(gòu)買一套房產(chǎn)并按約定支付房款，但是由于開發(fā)商原因推遲交房到2014年11年。但在收房之時(shí)，房產(chǎn)公司已經(jīng)委托物業(yè)公司進(jìn)行交房手續(xù)。在交接過程中，此業(yè)主被告知要先與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，并且需預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi)等才能辦理交房手續(xù)。

此業(yè)主拒絕此條件，物業(yè)公司也以此拒絕跟業(yè)主辦理交房手續(xù)。此后，此業(yè)主給原開發(fā)商發(fā)函，希望得到開發(fā)商的解釋，并按時(shí)繳費(fèi)，但并未得到開發(fā)商的回應(yīng)，隨即將此事訴訟到法院。要求房企按時(shí)交房，并且賠付延遲交房的違約金。

當(dāng)時(shí)法院處理的方案是：原、被告雙方在商品房買賣合同中并未將簽訂物業(yè)合同、預(yù)交物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)等費(fèi)用作為交房的前置條件，且物業(yè)合同是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同，與房屋買賣合同沒有關(guān)系，物業(yè)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是由具備資質(zhì)管理?xiàng)l件的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取，而非由房地產(chǎn)公司直接向業(yè)主收取該費(fèi)用，因此房地產(chǎn)公司要求此業(yè)主在交房前先簽訂物業(yè)合同，并預(yù)交物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)等費(fèi)用沒有法律依據(jù)。

此業(yè)主已按合同約定足額支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)公司未按合同約定的期限向業(yè)主交付房屋，已構(gòu)成違約，原告此業(yè)主要求被告房地產(chǎn)公司自2014年10月1日起至實(shí)際交房之日止每日按照總房款的萬分之一支付違約金，法院予以支持。（真實(shí)案例）

4、物業(yè)管理對(duì)小區(qū)的影響

主要是對(duì)小區(qū)生活品質(zhì)的影響，如果每天都有素質(zhì)高的保安迎接您的回家，或者說在你半夜上班回家的途中都有保安在巡邏，小區(qū)的景觀也保護(hù)的很好，生活在這樣的社區(qū)，體驗(yàn)一定不會(huì)差。選擇一個(gè)好的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，也是對(duì)你自己的負(fù)責(zé)。如果一個(gè)物業(yè)平常也沒啥存在感，收物業(yè)費(fèi)經(jīng)常收不齊，業(yè)主不愿意交，小區(qū)內(nèi)交通混亂、治安混亂、人群混亂，反正就沒有哪一樣有秩序的。疫情爆發(fā)之時(shí)，周邊的小區(qū)都開始封閉管理了，而這個(gè)小區(qū)還已然是敞開大門，絲毫沒有任何限制，你會(huì)愿意待在這樣一個(gè)物業(yè)管理的小區(qū)嗎？

5、那我們?nèi)绾芜x擇好的物業(yè)管理服務(wù)呢？

（1）選取資質(zhì)高的物業(yè)管理公司；（2）安保人員的素質(zhì)水平，素質(zhì)好的，高的，對(duì)業(yè)主的態(tài)度等等都是評(píng)價(jià)一個(gè)物業(yè)管理水平高低的標(biāo)準(zhǔn)；（3）小區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用狀態(tài)好壞，看物業(yè)公司是否對(duì)設(shè)施設(shè)備定期檢查，保養(yǎng)，是不是正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)景觀環(huán)境的保護(hù)情況，小區(qū)草坪是否修理整齊，下水道是否通暢，道路是否整潔，這些公共區(qū)域的衛(wèi)生和綠化情況也可以看出物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞。

我相信大家在經(jīng)歷了今年年初爆發(fā)的疫情之后，更能理解一個(gè)好的物業(yè)是多么的重要。物業(yè)管理作為進(jìn)入小區(qū)的第一道防線，在今年的防疫、抗疫中起到了舉足輕重的作用。發(fā)布疫情信息、給小區(qū)公共區(qū)域消毒、發(fā)放防疫物資等等，甚至因?yàn)樾^(qū)封閉，物業(yè)還臨時(shí)擔(dān)起外出給業(yè)主購(gòu)買必要生活物資，給住戶提供居家生活的必要條件。選擇一個(gè)好的物業(yè)，會(huì)讓你住的安心。

1、及時(shí)通過信息化手段發(fā)布疫情信息

通過網(wǎng)絡(luò)手段，比如微信公眾號(hào)、微信、qq群等平臺(tái)及時(shí)發(fā)布疫情信息，讓業(yè)主在家也能第一時(shí)間了解疫情。同時(shí)，及時(shí)在小區(qū)門口，公共空間張貼疫情告示，使防控知識(shí)和防控成效人人皆知。作者可是遇到過，在疫情來的時(shí)候，由于物業(yè)公司提前放假導(dǎo)致人手不足，很多信息發(fā)布不及時(shí)，導(dǎo)致小區(qū)完全處于一種失控的狀態(tài)。

2、小區(qū)及時(shí)封閉管理

防控疫情最關(guān)鍵的就是切斷傳染源，對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉管理。既要有效謝絕無關(guān)人員的進(jìn)入，又要確保業(yè)主根據(jù)疫情防控規(guī)定進(jìn)出小區(qū)，尤其排查高中低各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的返回人員，物業(yè)盡職盡責(zé)，配合社區(qū)阻隔了部分人員，便于社區(qū)采取相應(yīng)的集中隔離、居家隔離、健康觀察等措施。有些小區(qū)在疫情來的時(shí)候，未及時(shí)封閉小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部人員雜亂，根本就沒有防范疫情的意識(shí)。

3、居家服務(wù)、后勤保障

測(cè)體溫、小區(qū)消毒、接收快遞、發(fā)放口罩、外出采購(gòu)生活物資送貨上門等等居家服務(wù)及后勤保障，都是體現(xiàn)一個(gè)好物業(yè)的現(xiàn)實(shí)案例。對(duì)照一下你住的小區(qū)，物業(yè)是否每日都進(jìn)行消毒、衛(wèi)生打掃清潔，不放過任何一個(gè)角落。對(duì)公共區(qū)域，尤其是道閘、地下車庫(kù)、電梯、單元門、游樂設(shè)施、小區(qū)出入口、地面、垃圾桶等園區(qū)設(shè)施設(shè)備是否進(jìn)行深度的清潔及消毒，對(duì)口罩等醫(yī)療垃圾是否規(guī)劃特定投放區(qū)域，防止病毒的二次傳播；對(duì)電梯按鍵是否進(jìn)行覆膜，在電梯轎廂內(nèi)是否放置“一次性電梯按鈕專用紙”供業(yè)主使用，從而避免公共區(qū)域間接接觸帶來的交叉感染，并張貼暖心的溫馨提示，進(jìn)一步切斷傳染源的傳播途徑。這些細(xì)節(jié)處理，都是體現(xiàn)一個(gè)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)以及專業(yè)程度。

當(dāng)然，物業(yè)的好壞與業(yè)主的配合程度同樣密不可分。如果小區(qū)都是一些素質(zhì)低下，總是惹是生非不聽指揮的業(yè)主，那即使再好的物業(yè)也很難維持小區(qū)的環(huán)境。我們應(yīng)該保持著一顆感恩的心，雖然他們是業(yè)主自己花錢聘請(qǐng)而來，但并不是卑微的進(jìn)行服務(wù)，而是需要尊重的。我相信，在他們獲取尊重的同時(shí)，也會(huì)給小區(qū)帶來更好的服務(wù)。