對(duì)于絕大多數(shù)家庭來說，買房是件大事，除了在地段、交通、配套等等一些外部因素需要精挑細(xì)選外，內(nèi)部的物業(yè)費(fèi)多少，停車費(fèi)高低，儲(chǔ)藏間怎么賣，也是眾多購房者極其關(guān)心的幾點(diǎn)。

　　很多人不親身經(jīng)歷都鬧不明白，為什么省了那一點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)費(fèi)反而讓自己虧了幾十萬上百萬。而本文要闡述的，就是這個(gè)問題——買房時(shí)為了省錢選擇了便宜的物業(yè)，未來的損失，不僅僅是幾十上百萬，更重要的還有圈層和前途。

01

關(guān)于物業(yè)公司你了解多少？

　　我想絕大多數(shù)人幾乎都是一知半解，了解的多一些的人除了知道自己家的物業(yè)公司以外，還知道一些比較知名的物業(yè)公司，不關(guān)注物業(yè)的人怕是連自己小區(qū)的物業(yè)名字都叫不上來。

　　簡單的來說，物業(yè)公司分為這三種：

　　第一，品牌開發(fā)商自有品牌物業(yè)，比如萬科旗下萬科物業(yè)，碧桂園旗下碧桂園物業(yè)，恒大旗下金碧物業(yè)，以及綠城旗下綠城物業(yè)等等，絕大多數(shù)大開發(fā)商使用的一般都是自己的物業(yè)公司。

　　第二就是相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)公司，既指的是沒有背靠大量的自有開發(fā)樓盤，比如長城物業(yè)、珠江物業(yè)、彩生活等，也指的是一些可以把物業(yè)輸出給其他樓盤的物業(yè)，比如綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、金科物業(yè)、龍湖物業(yè)等。

　　第三就是野雞物業(yè)。什么叫野雞物業(yè)？名不見經(jīng)傳，買個(gè)資質(zhì)雇幾個(gè)人就上崗的小型物業(yè)公司，營收不透明，撈幾年錢就跑。此類物業(yè)公司最多最常見，也是本文重點(diǎn)要提的內(nèi)容。

　　有人說，物業(yè)公司不就是服務(wù)好一點(diǎn)么？一個(gè)月差一百塊錢，幾十年下來要差不少錢呢。

　　我想說，物業(yè)公司的好壞差的真不只是服務(wù)那么一丁點(diǎn)，而省那點(diǎn)錢真不是選擇小物業(yè)的理由。

　　好的物業(yè)好在哪里？差的物業(yè)又差在哪里呢?

　　很多人會(huì)以為好的物業(yè)，只是打掃衛(wèi)生比較勤快，嘴比較甜，不亂收費(fèi)。其實(shí)不然，一個(gè)好的物業(yè)不僅僅是物業(yè)公司的保潔勤奮要求高，也不僅僅是保安年輕負(fù)責(zé)，重要的在于服務(wù)的理念和長期經(jīng)營的整體的運(yùn)維能力。

　　這么說可能有些虛，舉個(gè)簡單的例子，知名A物業(yè)公司，定時(shí)派人巡邏小區(qū)各部分基礎(chǔ)設(shè)施，出現(xiàn)問題從發(fā)現(xiàn)到修好一兩天就解決了，幾乎可以做到很多業(yè)主不知道的情況下完成了設(shè)施的維修更新。而一個(gè)差的物業(yè)，因?yàn)槿藛T、理念和成本問題，往往是多個(gè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)損壞之后，報(bào)修幾天后才慢吞吞的派人維修，居住體驗(yàn)感極差。

　　類同的還有電梯的檢修，平時(shí)水路電路的檢修，二次供水水箱的清洗，小區(qū)內(nèi)園林的修建頻率和消洗頻率，甚至還有對(duì)于外來人員、車輛的管控巡邏，一系列的規(guī)范化，會(huì)給人一個(gè)安全、信賴的心理暗示。

　　而差的物業(yè)，以賺快錢為目的。

　　小區(qū)交房后初始設(shè)施良好完備，差的物業(yè)能省則省，在廣告收益上精益求精，但在物業(yè)服務(wù)水平上能省則省，秩序管理人員清一色年齡較大，甚至有些物業(yè)公司降低成本雇傭一些，賊一嚇唬就能犯心臟病的老人維持小區(qū)治安。幾年后基礎(chǔ)設(shè)施老化，維護(hù)成本激增的時(shí)候選擇離開這個(gè)小區(qū)。

　　如果僅僅是老化，也倒不是特別讓人難以接受，但服務(wù)態(tài)度的差，才是最大的重點(diǎn)。各種損壞的拖沓不維修，發(fā)生失竊直接玩消失，等收物業(yè)費(fèi)時(shí)如同催債一樣蠻橫，各種奇葩時(shí)間、通行規(guī)定影響業(yè)主正常生活等等，讓業(yè)主居住時(shí)內(nèi)心就有一種排斥，才是最可怕的。

　　物業(yè)公司在整個(gè)房地產(chǎn)周期里，是伴隨最長，跟每一位購房者發(fā)生關(guān)系最多，最為密切的一環(huán)。

　　所以就衍生出下邊這部分——房子的增值問題。

02

幾十萬只是起步

　　一個(gè)小區(qū)的升值因素有什么？

　　地鐵之類的交通是一個(gè)，學(xué)區(qū)名校配套是一個(gè)，但拋開這一切來說，一個(gè)相同位置相同配套相同大小的小區(qū)之間，能產(chǎn)生升值價(jià)格差的因素只有一個(gè)——那就是物業(yè)。

　　買房這件事，我們很久之前就講過，同片區(qū)來說，短線看位置、中線看配套、長線看物業(yè)。

　　正如上文所說，好的物業(yè)能夠讓同年分的小區(qū)相比差的物業(yè)，看起來新很多年。基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)、衛(wèi)生的打掃、園林綠化的修建補(bǔ)救不僅僅會(huì)給人以視覺上的直接沖擊了，更重要的是給人以內(nèi)心的暗示，好的可以一直好，繼續(xù)好，更好。而差的，你看到他差了3分，內(nèi)心就會(huì)自然而然想到他更差的樣子，給自己一個(gè)內(nèi)心的暗示，他以后會(huì)更差。

　　對(duì)于買房著來說是這樣，對(duì)于賣房者來說也是一樣。

　　一個(gè)差的二手房小區(qū)，買的人接觸了物業(yè)差的環(huán)境設(shè)施園林作為第一印象，降低了心理預(yù)期，并以此為砍價(jià)理由，買房者本身就已經(jīng)經(jīng)歷過了差的物業(yè)差的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境園林，自己本身心理預(yù)期也低，一來二去，低價(jià)的交易記錄就產(chǎn)生了，多次低價(jià)的交易記錄綜合組成了這個(gè)小區(qū)的均價(jià)。

　　從此，即便你的房子裝修的再好，即便你的房子比隔壁小區(qū)買的時(shí)候當(dāng)初貴了很多，即便你很認(rèn)可你的房子，它差的形象一旦樹立，低的均價(jià)一旦確立，相比來說，虧幾十萬只是起步。

　　物業(yè)越差的小區(qū)，對(duì)于大面積的房子影響越大。所謂“窮人買不起，富人看不上”，物業(yè)差的小區(qū)，大面積戶型同步會(huì)更低，面積越大越難流動(dòng)，相對(duì)來算“虧”的就越多。

03

圈層和前途才是重點(diǎn)

　　很多人說，我的房子是自己住呀，反正我不賣。如果物業(yè)不太好，住習(xí)慣了也不跟物業(yè)打交道，其實(shí)也沒什么。

　　如果我告訴你房子虧錢的背后還有圈層和前途，你會(huì)不會(huì)很驚訝？

　　人往高處走，水往低處流。

　　一個(gè)小區(qū)在逐步衰退老化的過程中，原本平起平坐一個(gè)圈層的業(yè)主，也在時(shí)間的推移下，職位、收入、能力發(fā)生不同的變化。沒能力的人還住在這里，有能力的人也在陸續(xù)搬離，因?yàn)樾^(qū)的價(jià)格低，房子賣掉后，接盤的二手房新業(yè)主，大概率圈層能力都相對(duì)較低。每隔幾年，一個(gè)小區(qū)便形成了一個(gè)新的小圈層。

　　小圈層的水平高低，由你的房價(jià)決定，由你的物業(yè)決定。

　　小區(qū)圈層決定了什么？對(duì)于成年人來說，自己有自己的朋友圈，同學(xué)群，鄰居影響可能關(guān)系并不是那么大，至多是沒有在高的圈層，會(huì)錯(cuò)失一些原本可能的人脈和生意。

　　但對(duì)于下一代人，小區(qū)的鄰居就意味著兒時(shí)的玩伴，小區(qū)的鄰居就意味著兒時(shí)的同學(xué)，孩子的圈層，在高中之前，大多都是在你所居住的小區(qū)，所以，小區(qū)的圈層，可能就是孩子的前途。例如：學(xué)區(qū)房，你所在的小區(qū)的檔次，就是這個(gè)片區(qū)學(xué)區(qū)的生源，好的小區(qū)好的生源會(huì)讓學(xué)區(qū)房有良性的循環(huán)，你的孩子就會(huì)有更優(yōu)秀的同學(xué)。

04

莫要惡性循環(huán)

　　之前我一直有一個(gè)理論，不論房子如何，物業(yè)費(fèi)一定要有富人理論。所謂富人理論，即在房價(jià)可以承受的情況下，物業(yè)越大，收費(fèi)越貴越好。

　　但現(xiàn)實(shí)中，富人思維只占少數(shù)，絕大多數(shù)人在物業(yè)費(fèi)這件事上，屬于窮人思維。

　　窮人會(huì)覺得物業(yè)費(fèi)得便宜啊，你開發(fā)商賣給我房子賺這么多錢，我花這么多錢買房子，你怎么敢收我這么高的物業(yè)費(fèi)？而富人會(huì)覺得物業(yè)費(fèi)還是貴點(diǎn)好，貴了起碼不那么坑，找到個(gè)好物業(yè)，省心！

　　結(jié)果就出現(xiàn)，一些原本還不錯(cuò)的物業(yè)小區(qū)，在成本飛漲的今天，因?yàn)闃I(yè)主拒絕物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，物業(yè)水平不僅踟躕不前，在還陸陸續(xù)續(xù)下滑下跌，越差越收不到物業(yè)費(fèi)，越收不到物業(yè)費(fèi)服務(wù)越差，惡性循壞，最終陷入雙方都不滿意的死局。

　　不是說物業(yè)費(fèi)貴了就一定好，但物業(yè)費(fèi)低了一定很難好，因?yàn)槌杀臼菦Q定服務(wù)和產(chǎn)品的決定性因素。

　　所以，不要為了省一點(diǎn)點(diǎn)錢，選擇了差的開發(fā)商差的物業(yè)。未來，他們會(huì)以各種不同的角度，讓你加倍償還。