菏澤房產(chǎn)網(wǎng)（菏房網(wǎng)）訊：

　　最近樓市最勁爆的傳聞，就是存量房貸可以轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭的意思是，存量房貸的利率可以調(diào)整到跟新增房貸一個水平，廣大房奴的春天終于要來了是嗎？

　　要知道，國內(nèi)存量房貸，足足有38萬億人民幣。

　　無論調(diào)整幅度多小，都是很大一筆錢。

　　這對背著房貸的人來講，是絕對的讓利。

　　而如果房貸利率下降到一定水平，對于房價、樓市也是真正的大利好?，F(xiàn)在大家為什么都想賣房？甚至一些房東不計后果砸盤？因為房貸壓力太大了。而且和新增貸款差距越來越大，心理實在不平衡了。

　　22年以前房貸利率高點上車的人群，當(dāng)時的LPR再加上加點：5%不算高，甚至6%都不少。

　　而如今新增房貸普遍也就3%出頭的水平。

　　以前房貸利率高，大家能扛是因為收入在漲，房價也在漲；如今房價跌，收入降，房貸貴，是誰都受不了啊。

 歷史 

　　其實十幾年前國內(nèi)就有過轉(zhuǎn)按揭的操作。

　　08年經(jīng)濟受挫，樓市下行，央行放開了房貸轉(zhuǎn)按揭，那個時候叫貸款搬家：

　　如果A銀行不主動降利息，借款人可以選擇B銀行轉(zhuǎn)按揭，從B銀行用低利率融資提前還清A銀行的債務(wù)。

　　直接后果是，小銀行利率打七折，瘋搶大銀行的優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)。

　　后來轉(zhuǎn)按揭被喊停，因為怕大銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與利潤流失的風(fēng)險。

　　但經(jīng)濟走向繁榮周期，樓市也大漲，救市效果顯著。

　　后面一旦放開了轉(zhuǎn)按揭，背房貸的業(yè)主可以馬上跟貸款銀行談降低房貸利率。

　　如果談不攏的話，可以把現(xiàn)在的按揭貸款轉(zhuǎn)入其他利息更低的銀行，按照最新的低利率簽訂還貸合同。

　　還有一種轉(zhuǎn)按揭的方式，就是在二手房買賣的時候，有房貸的話，不用先去借錢解押，而是直接由買家把按揭接走。

　　變相增加了房子的流動性。

　　轉(zhuǎn)按揭肯定是對樓市的一個利好，特別是20年之后上車的這批購房人，利率都在5%以上站崗呢，如果能降到3%附近，壓力能輕松很多。

　　舉個例子，200萬的貸款，5%的房貸利率，每月本息還款13200元，如果降到3%，那就是11100元，節(jié)省了2100，總還款額減少了50萬。所以轉(zhuǎn)按揭就相當(dāng)于給有房貸的人，定向發(fā)錢。

 阻力 

　　當(dāng)然了，這個事肯定有阻力，最大的阻力就是來自銀行。

　　38萬億的房屋按揭貸款，如果轉(zhuǎn)按揭，存量房貸降低100個BP，對銀行的收入影響就是3800億。

　　去年銀行的利潤加起來是2.9萬億，占了13%，損失確實很大。要知道現(xiàn)在銀行業(yè)也是十分慘淡，降薪裁員屢見不鮮。工農(nóng)中建四大行的凈息差已經(jīng)降到了1.4%幾，降存量房貸意味著進一步壓縮銀行的凈息差。

　　所以銀行能不能扛住轉(zhuǎn)按揭的壓力，就比較關(guān)鍵。而一旦真的要降存量房貸利率，銀行們也會相應(yīng)下調(diào)存款利率。也就是讓全體儲戶來承擔(dān)代價。

　　相當(dāng)于是拿儲戶和穩(wěn)健理財?shù)氖找妫a貼給了持有房貸的人，一場財富的再分配。持有房貸的人樂意，習(xí)慣存款和買理財?shù)娜瞬粯芬狻Ｕ驹诤暧^層面來看，儲蓄者多以中老年居多，沒意愿消費，房貸持有者剛好相反，中青年居多，有消費意愿，但是被房貸壓著沒錢消費，降低存量房貸利率，就能讓他們手頭寬裕一些，對整體經(jīng)濟會有一定的幫助。顯而易見，當(dāng)下跟保住銀行的利潤相比，刺激消費更重要。日本長年的低利率，負利率，就是為了刺激大家花錢，消費，現(xiàn)在我們要摸著隔壁的石頭過河，降息，降利率是大勢所趨。

 博弈 

　　房貸轉(zhuǎn)按揭，銀行要割肉，放血，以前吃到嘴里的要吐出來，其實也很無奈。之前高點上車的韭菜不是死的，他們也會行動起來：提前還貸的人一批又一批，但凡手頭有點錢就拿去提前還貸，逼得招商銀行都限額了；斷供的人也不少，還不起賣不掉，索性斷供躺平了；據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了3254.71億元，這還是在去年已經(jīng)減少5568.57億元的基礎(chǔ)上；同時，斷供的數(shù)據(jù)是在上升的，42家上市銀行中有21家披露了半年度個人住房貸款的不良率提升。冷冰冰的數(shù)據(jù)背后，是一個又一個傷心而又失去信心的買房人。無論是提前還貸，還是斷供，銀行都吃不消啊，最終就是房貸總額越來越少，消費也越來越差。還不如給買房人讓點利，讓大家喘口氣還月供。

　　所以存量轉(zhuǎn)按揭，不是銀行發(fā)善心，而是互相博弈的結(jié)果。

　　你不降轉(zhuǎn)按揭利率，我就提前還貸，實在不行就斷供。有一句話說得很好，普通人能夠得到的理財，沒有什么能比還掉房貸更劃算了。而從房價的角度來講，如果房貸利率只要2個點，達到租售比的水平，其實樓市完全就能穩(wěn)住了。大銀行的三年期定存，也就2個多點的水平，救樓市，降低存量房貸利率，是真正的誠意。這個傳聞已經(jīng)好幾天了，到現(xiàn)在既沒有辟謠，也沒有落地。但當(dāng)天股市已經(jīng)給出反應(yīng)，原本風(fēng)光無限的銀行股嘎嘎跌，住ICU的房地產(chǎn)卻站起來了。國證地產(chǎn)指數(shù)一度上漲7.22%，地產(chǎn)股大面積漲停。另外一個宏觀利好，是美聯(lián)儲9月降息已經(jīng)無限接近，板上釘釘，這也是國內(nèi)降息的一個基礎(chǔ)，利好國內(nèi)資產(chǎn)。最后，還是希望轉(zhuǎn)按揭早點來吧。別的不說，當(dāng)年房貸利率高點上車的人群，也是房價高點買房的人群。房價高，利息貴，真的太冤了！存量房貸利率下調(diào)，大勢所趨，人心所向！

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