買房緩辦證要不得

買房之后暫時(shí)辦不了房產(chǎn)證，這種看似不太可能發(fā)生的事情，在現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在。

因入住多年房產(chǎn)證卻一直辦不下來，位于西安市未央?yún)^(qū)一個(gè)叫頤馨雅苑小區(qū)214戶業(yè)主集體起訴開發(fā)建設(shè)單位。有網(wǎng)友在網(wǎng)上留言表示，他是在2012年買的房，到目前為止還辦不了房產(chǎn)證，原因是開發(fā)商手續(xù)不全，其是否可以起訴開發(fā)商退房？還有網(wǎng)友咨詢律師說，當(dāng)時(shí)全款買房，現(xiàn)在房產(chǎn)證也沒辦下來，而且開發(fā)商已經(jīng)跑路，面對(duì)這種情形該如何處理？

更有甚者，還有個(gè)別購房者買房之后為了節(jié)省稅費(fèi)，也不辦房產(chǎn)證。記者曾從朋友王先生處聽到這樣一個(gè)案例，他陜西老家的一個(gè)親戚，10年前買了一套二手房，因?yàn)檫^戶要繳納接近萬元的契稅，于是干脆省去了這一步，只是把賣家房產(chǎn)證要了過來，并未去交易中心辦理過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

但房產(chǎn)證的重要性不言而喻。盈科全球合伙人郭韌律師表示，房屋產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。辦理產(chǎn)權(quán)證的重要性不言而喻，但在現(xiàn)實(shí)生活中，有些購房者粗心大意，沒有關(guān)注或者未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，讓自己陷入被動(dòng)境地。

辦證不及時(shí)危害多

如果買房之后未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，會(huì)帶來哪些危害？郭韌分析認(rèn)為，危害主要體現(xiàn)在以下三方面：

首先，沒有房產(chǎn)證，房產(chǎn)不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租、抵押貸款等活動(dòng)，即使簽訂相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護(hù)。就購房來說，只有辦理了房產(chǎn)證后，才是真正意義上對(duì)此房擁有了所有權(quán)，這時(shí)，如果發(fā)生法律糾紛，購房者對(duì)該房的所有權(quán)才會(huì)受到法律的保護(hù)。此外，房產(chǎn)證與貸款買房也有著密切的關(guān)系，比如銀行辦理抵押需要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行審核，沒有房產(chǎn)證是無法辦理抵押貸款的。

其次，購房者不及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書，一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，房產(chǎn)被抵押或再次出售，購房者的合法權(quán)益將會(huì)受損。如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行，有可能遭遇購房不成反賠本的風(fēng)險(xiǎn)。

第三就是在房屋被拆遷時(shí)，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證而無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償，不利于在房屋滅失或者損害時(shí)得到補(bǔ)償以減少損失。國家在拆遷補(bǔ)償中也是以房產(chǎn)證為補(bǔ)償依據(jù)的，沒有房產(chǎn)證的購房者有可能在拆遷中得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，從而遭受重大損失。

拖延辦證可索賠

買房之后，購房者一定要及時(shí)關(guān)注房產(chǎn)證的辦理情況。在一般情況下，房產(chǎn)證通過開發(fā)商統(tǒng)一辦理。其辦理程序一般分為兩大步驟：

首先是辦“大證”，即商品房竣工后，開發(fā)商統(tǒng)一申請(qǐng)初始登記，將已竣工的房屋登記至開發(fā)商名下，這也就是平時(shí)我們說的辦“大證”。

其次是辦“小證”，即開發(fā)商應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)，按規(guī)定到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這個(gè)時(shí)候購房者就可以拿到房產(chǎn)證了。

在哪些情況下，可以視為開發(fā)商或者二手房賣家違約？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件法律若干問題的解釋》第十八條明確，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

對(duì)此，郭韌提醒說，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因，導(dǎo)致逾期辦證，購房者可以根據(jù)上述規(guī)定主張開發(fā)商逾期辦證的違約責(zé)任，要求開發(fā)商支付違約金，同時(shí)敦促開發(fā)商盡快配合辦理房產(chǎn)證。

個(gè)人辦證如何操作

雖然房產(chǎn)證一般都是由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，但凡事總有例外，如果需要購房者個(gè)人辦理房產(chǎn)證，又該如何去辦理呢？郭韌表示個(gè)人辦證主要包括以下7個(gè)步驟：

第一步：購房者要先確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記，這是個(gè)體辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。

第二步：購房者到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋（地）所有權(quán)登記申請(qǐng)表》，申請(qǐng)表填寫之后還需要開發(fā)商簽字蓋章。

第三步：提前準(zhǔn)備好必備材料之一的測(cè)繪圖（表）。測(cè)繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，取得途徑一般有3種：開放商處（需攜身份證）；開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站；或向登記部門申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。

第四步：購房者需提前準(zhǔn)備好必要的申請(qǐng)文件，包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開發(fā)商審核并蓋章。

第五步：繳納公共維修基金、契稅。這兩筆款項(xiàng)需向房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦理或者指定的代收銀行繳納，作為辦理房產(chǎn)證的必需文件。

第六步：提交相關(guān)申請(qǐng)材料。材料主要包括以下幾種：（1）蓋章的申請(qǐng)表；（2）房屋買賣合同；（3）簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房價(jià)結(jié)算的確認(rèn)書；（4）測(cè)繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；（5）專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)；（6）契稅完稅或減免稅憑證；（7）購房者身份證明（復(fù)印件核對(duì)原件）；（8）共有房屋需提交共有協(xié)議；（9）銀行的提前還貸證明。

第七步：按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。在提交辦理申請(qǐng)后，個(gè)人購房者可按管理部門給的領(lǐng)取證書時(shí)間領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。